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#1 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 10日 14:48
由 Newark
普通出租房房租 大概是房价的5% ， 跟利率打平了
维修费+ 房产税 和房租增长打平
最后就赚一个 房子增值的钱
#3 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 10日 14:52
由 Zephyrca
milkmyduds 写了： 2024年 1月 10日 14:50
主要是杠杆，cash flow 不是negative就可以了
你买股票，基金，或者说CD，难道去贷款不成？
老房子的维修费很容易让cash flow变negative的。现在存款利率这么高，还是弄CD之类的省心躺赢
#4 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 10日 15:09
由 Newark
milkmyduds 写了： 2024年 1月 10日 14:50
主要是杠杆，cash flow 不是negative就可以了
你买股票，基金，或者说CD，难道去贷款不成？
是利用杠杆获得房子的增值。
但那是十几年之后的事情了
比如30万的房子，10万的首付，15年贷款，15年后房子到60万。 15年收益50万。
33%的年回报率，不复利。
按15年房子翻倍算，要是翻两倍的，到90万。 但是我觉得不会翻两倍。
#5 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 10日 15:13
由 Newark
别忘了，这15年你可是什么收入都没有啊。
正常人有几个愿意做这样的投资，前15年一分钱没有。
#6 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 20日 04:49
由 lojee
有很多操作的, 不要只了解皮毛就这样断言哈
#7 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 24日 21:29
由 Savage
是， 有很多操作：
比如，成立个公司，从此各种日常开销,买车，汽油，保险算是business running cost,抵偿income；房子多，security deposit就是一大笔可用的cash；房子可以搞equity loan;你的住宅的一部分就是home office,抵税。。。。。。
#8 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 24日 21:30
由 Newark
lojee 写了： 2024年 1月 20日 04:49
有很多操作的, 不要只了解皮毛就这样断言哈
不就是折旧和抵扣利息 ？
折旧只是递延税款，不是不交。
#9 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 24日 21:32
由 Savage
Newark 写了： 2024年 1月 24日 21:30
不就是折旧和抵扣利息 ？
折旧只是递延税款，不是不交。
Too simple, sometimes naive...
#10 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 24日 21:39
由 Newark
Savage 写了： 2024年 1月 24日 21:29
是， 有很多操作
比如，成立个公司，从此各种日常开销,买车，汽油，保险算是business running cost,抵偿income； ----你开别的公司也有吧？
房子多，security deposit就是一大笔可用的cash； 那得多少房子？-----开发个20套公寓出租的话，当我没说。但是就算20个公寓，一个收2000， 也就4万。。。
房子可以搞equity loan; --- 借钱不用还吗？不用付利息吗？
你的住宅的一部分就是home office,抵税 --- 这都是小钱，搞得多了，还怕IRS 查 。
如果这就是全部，真没什么吸引力。
#11 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 24日 21:53
由 Savage
比如，成立个公司，从此各种日常开销,买车，汽油，保险算是business running cost,抵偿income； ----你开别的公司也有吧？
---你平白无故开什么公司？每年revenue多少？老是没收入会被irs怀疑。还有，你开个皮包公司，你把车，汽油算进去。如果irs查，你要出证据你跑了多少业务。你拿的出？你有出租屋就简单了，说是要配客户看房，inspection, maintenance...这都是合情合理的。。。
房子多，security deposit就是一大笔可用的cash； 那得多少房子？-----开发个20套公寓出租的话，当我没说。但是就算20个公寓，一个收2000， 也就4万。。。
--- 40k cash, 足够维持日常maintanence。你牛逼还可以用这40k投资别的公寓，越做越大
房子可以搞equity loan; --- 借钱不用还吗？不用付利息吗？
--- 赶上2021的贷款利息，你已经赚翻了;equity loan的目的是扩大投资，滚雪球。不然如何搞出20套公寓。你的房子越多，单位成本就越低，你的抗压能力就越强。
你的住宅的一部分就是home office,抵税 --- 这都是小钱，搞得多了，还怕IRS 查 。
---你正经有公司产业，有revenue,怕啥？
大部分人是因为没有这个财力精力去搞；而且也是有风险的。世界上的钱都不是躺着挣得。
#12 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 25日 17:02
由 lojee
Newark 写了： 2024年 1月 24日 21:30
不就是折旧和抵扣利息 ？
折旧只是递延税款，不是不交。
不就是？那你还需要多了解
再者defer tax就很有用，要不Traditional IRA/401K 都被你贬了
#13 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 25日 17:19
由 ABYSSDRAGON
Newark 写了： 2024年 1月 10日 14:48
普通出租房房租 大概是房价的5% ， 跟利率打平了
维修费+ 房产税 和房租增长打平
最后就赚一个 房子增值的钱
加州租售比是32
房租大概也就是房价的3%
你还得搭进去2%才够付利息
#14 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 26日 14:53
由 Newark
lojee 写了： 2024年 1月 25日 17:02
不就是？那你还需要多了解
再者defer tax就很有用，要不Traditional IRA/401K 都被你贬了
递延税款是结果，实际上折旧是cost
it's not a good business
cash flow is king
#15 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 26日 14:57
由 Savage
Newark 写了： 2024年 1月 26日 14:53
递延税款是结果，实际上折旧是cost
it's not a good business
cash flow is king
it's not a good business -- for you
cash flow is king -- for every business
#16 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 1月 26日 14:59
由 ferrygao
你的宇宙你做主
#17 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 3月 23日 10:25
由 YG196T
事多太麻烦烦死
#18 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 4月 20日 02:00
由 py186
Savage 写了： 2024年 1月 24日 21:53
比如，成立个公司，从此各种日常开销,买车，汽油，保险算是business running cost,抵偿income； ----你开别的公司也有吧？
---你平白无故开什么公司？每年revenue多少？老是没收入会被irs怀疑。还有，你开个皮包公司，你把车，汽油算进去。如果irs查，你要出证据你跑了多少业务。你拿的出？你有出租屋就简单了，说是要配客户看房，inspection, maintenance...这都是合情合理的。。。
房子多，security deposit就是一大笔可用的cash； 那得多少房子？-----开发个20套公寓出租的话，当我没说。但是就算20个公寓，一个收2000， 也就4万。。。
--- 40k cash, 足够维持日常maintanence。你牛逼还可以用这40k投资别的公寓，越做越大
房子可以搞equity loan; --- 借钱不用还吗？不用付利息吗？
--- 赶上2021的贷款利息，你已经赚翻了;equity loan的目的是扩大投资，滚雪球。不然如何搞出20套公寓。你的房子越多，单位成本就越低，你的抗压能力就越强。
你的住宅的一部分就是home office,抵税 --- 这都是小钱，搞得多了，还怕IRS 查 。
---你正经有公司产业，有revenue,怕啥？
大部分人是因为没有这个财力精力去搞；而且也是有风险的。世界上的钱都不是躺着挣得。
正常人顶多1，2套房。
利息抵税，投资房亏损（租金-维护等）也可以抵税。
看了个YouTube视频，德州一小子3年搞了120多套房
#19 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 4月 20日 02:25
由 trieste
我们这儿出租房是负的现金流。
所以连开公司抵掉车和汽油费用，都没戏。
#20 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 4月 20日 02:38
由 mmking
然 ，去年我买一房子，目前涨了50万。正考虑是否要落袋为安
Newark 写了： 2024年 1月 10日 14:48
普通出租房房租 大概是房价的5% ， 跟利率打平了
维修费+ 房产税 和房租增长打平
最后就赚一个 房子增值的钱
#21 Re: 贷款买投资房其实不划算
发表于 ： 2024年 4月 20日 02:40
由 trieste
mmking 写了： 2024年 4月 20日 02:38
然 ，去年我买一房子，目前涨了50万。正考虑是否要落袋为安
这么爽。可以不可以分享zip code?