新未名空间

“长期下行/分化”基本是大概率的基线情景。
人口拐点叠加库存过高，会让绝大多数三四线和弱二线面临多年去库存与价格回调（尤其是“实际价格”扣通胀后）。核心一线与少数强二线（核心学区/就业圈半小时通勤内）更可能走出“低迷—政策企稳—小周期反弹—长期横盘或小幅下行”的轨迹，名义价或许阶段性抬头，但长期实际回报偏弱。下面是为什么：

为什么“下行/分化”是大概率

人口与生育趋势：2024 年全国人口再减 139 万，总量降至约 14.0828 亿；全年新生儿 954 万但死亡 1093 万，人口自然增长率为 -0.99‰。即便 2024 年出生数较 2023 年略有回升，整体仍在负增长通道。

房价数据本身已在走弱：国家统计局 70 城数据显示，2025 年内多月新房与二手房价格同比为负，覆盖面广、跌幅在扩大或高位维持。路透与彭博对 70 城口径的月度读数亦显示 2025 年秋季跌势加快。

去库存压力与利用效率：学术研究显示 2010–2020 年间中国高度城市化地区住房“利用效率”下降，叠加过去高周转供给，去化将拖长周期。

政策在托底而非抬升长期中枢：2024 年央行推出约 3000 亿元再贷款，支持收储商品房改保障性住房，用于“去库存、稳交付”的结构性托底。工具更像“兜底+出清”，难以改变长期需求中枢下移。

为什么不是“全国注定一路跌到头”

城市/圈层分化：中国城镇化率仍在上行（2024 年约 67%），但人口流向极不均衡——人口、就业与优质公共服务继续向头部都市圈集中，核心地段的稀缺性与租售需求更有韧性。

政策可阶段性改变节奏：首付/利率下限放开、落户与限购优化、保障性住房收储、房票安置等，能带来阶段性成交与价格反弹，尤其在一线与强二线。只是这更像“波动上的托底”，而非重启上一轮牛市。

研判框架（落到城市/板块）

看这 7 个指标，基本能判断“跌多/横/弱反弹”的概率分布：

20–44 岁常住人口净流入（持续 3–5 年）；2) 就业与产业密度（是否全国级总部/高端服务业/科研核心）；3) 库存去化月数（新房+二手）；4) 近 10 年土地供应结构（核心区稀缺度）；5) 学位与医疗资源等级；6) 交通枢纽到核心 CBD 通勤 30 分钟圈的房源占比；7) 地方政策强度（限购、贷、售与收储节奏）。

给投资/自住的简明结论

长期投资回报：把预期下调为“跑输无风险利率”的高概率事件，尤其是三四线。若必须配房产，更偏向核心一线/强二线核心圈层、租金回报清晰、流动性好的产品。

自住：以改善居住质量为主，不把房子当主要增值资产；重视学区/医疗/通勤半小时圈等“使用价值”。

风险提示：若后续统计显示新增人口继续为负、70 城房价同比负值面持续>50 城且成交弱于淡季历史，则“名义价长期台阶式下行”的概率上升；若看到核心城市净增人口企稳+政策加码收储，则更可能进入“弱复苏/区间盘整”。

一句话总结：人口老龄化+少子化让“全局牛市”难以为继，中国房地产将进入长期去化与结构性分化时代——多数城市走“缓慢下行”，少数核心城市与核心地段“弱势波动/低位企稳”。这不是宿命，但要把资产定价的中枢下调看待。

他们也挣过钱

即使资源集中在大城市，并不意味着所有人都能凭“就业＋收入”买得起房。我们可以从几个角度来看，为什么“就业机会减少／收入增长乏力”会削弱房价支撑，同时也说明这不是绝对——区分度依然在。

就业／收入“支撑房价”弱化的证据

年轻人失业率高：在中国城市地区，16–24 岁人群（不含在校生）的失业率曾创纪录达 21.3%。

收入增长受限＋就业结构转变：虽然官方城镇调查失业率整体在 5%左右，但这是整体就业，不代表高质量、稳定、高收入工作。

大城市也在产业转型、自动化、结构调整中，部分传统岗位削减。研究指出，在一些中国大城市，虽然资源集中，但“工作市场细分、岗位替代风险＋技能匹配压力”都在加重。
arXiv

所以，就算大城市“资源多”（教育、医疗、交通、产业集群），并不自动等于每个到大城市的人都能获得高收入、高稳定性工作，从而具备购房能力。

在这种背景下，购房者的“足够收入”基础被削弱：包括首付能力、还贷能力、长期工作的可预期性。长期预期变弱，会影响购房意愿，也使得房价支撑更脆弱。

⚠ 但“就业／收入减少”并非全局、也不是“房价必跌”的唯一原因

虽然总体就业压力大，但在一些核心一线／强二线城市优质地段，高端服务业、总部经济、科技创新型岗位仍在增长。也就是说，这部分城市/区域的“有能力买房的人”群体尚存。

购房并不总是完全靠“当前工资＋未来收入增幅”支持，有些是“家庭资助＋家庭财富＋预期增值”组合模式。在资源集中的城市，家庭财富差距也在拉开。

房价支撑的不是单一“买房人能力”一个维度，还有供给结构、土地政策、信贷政策、地方政府财政/债务结构、人口迁移趋势等。如果政策松动、稀缺地段供给严重紧张，即使买房人不那么多，价格也可能维持。

那么，这对房价意味着什么？

结合我提到的“就业机会减少、收入增长乏力”，我们可以得出一些具体结论：

供需结构恶化：如果大量劳动力进入城市却找不到稳定、高收入工作，那么真正具备购房能力的人数下降 → 房屋需求结构弱化。需求弱了，自然房价难以持续高位。

分化加剧：就业／收入弱化在弱二线／三线／城市边缘区域更为严重，因为这些地方产业基础、人才集聚、创新能力弱。相比之下，核心都市圈的优质地段就业机会虽受影响但相对更稳；这就造成“好地方-差地方”的分化。

预期改变：购房本质上是一个预期行为。如果潜在买家预期未来收入/岗位不稳定、经济环境不确定，那么他们倾向于等待或搁置购房。等候期拉长，对房价支撑是负面的。

杠杆作用削弱：房价高企通常靠贷款杠杆支撑。如果收入预期差、就业不稳，银行贷出的风险就高，或者贷款利率／首付要求更高，使得贷款门槛加大，从而减少潜在买家。

综合来看：我的观点是“趋势”中重要的一环

是的，“就业机会减少／收入增长乏力”确实是房价长期弱势的重要推动因素。它强化了之前我提到的人口结构＋库存压力＋信贷宽松难以持续等因素，进一步倾向于“多数城市房价难有大涨、可能缓慢下行或横盘”。

不过，需要强调的是：

并不是所有城市都将同步“就业／收入削弱”导致房价下跌。核心城市可能更能抵御，但也不是绝对。

“有房者”或“高端买家”群体在某些城市依然存在，他们的买房决策和经济基础或许不同于普通购房者。

政策、土地供给、区域发展战略、电商/科技/总部经济等因素仍可能在部分市场产生逆转或局部反弹。

让五毛继续做梦

我用4 个代表性城市给你一个“就业/收入→购房能力→房价支撑”的快照（基于公开最新数据与趋势）：

一句话结论

购房能力的“广度”在收缩：就业机会与收入增长放缓，确实削弱了大多数城市的普遍购房能力；这会压低整体房价中枢，特别是弱二线和三四线。

但“深度”仍存在：在头部城市核心地段，仍有高收入人群＋家庭财富支撑的“窄而深”的需求池，叠加政策托底，价格更可能是“弱波动/慢出清”，而不是断崖式下跌。

最新 70 城数据显示到 2025 年 9 月，全国仍在下行通道中，但一线的跌幅相对收敛；“信心受就业与收入预期拖累”是主因之一。

城市快照（就业/收入 vs 房价趋势）

注：收入口径以“人均可支配收入”为主，房价趋势以国家统计局 70 城指数及主流媒体对同月数据的解读为参照。

上海（代表：一线核心）

收入：2024 年人均可支配收入约 8.84 万元，延续温和增长。
CEIC Data

房价趋势：2025-09 新房价指数同比约 97.6（= -2.4%），属温和回调区间；整体下行周期中一线跌幅相对收敛。

含义：普遍购房能力未必改善，但核心学区/通勤 30 分钟圈“窄而深”的需求池仍在，价格以“弱波动”为主。

深圳（代表：一线/创新与总部经济）

收入：2023 年人均可支配收入约 7.69 万元，近年仍正增长（统计口径为全年）。
CEIC Data

房价趋势：全国层面仍弱；一线城市的跌幅收窄被多家媒体记录，但未现趋势性反转。

含义：岗位结构升级＋高收入群体与“上车/换房”叠加，形成相对抗压带，但广泛意义上的年轻工薪族购房门槛仍高。

成都（代表：强二线/新一线）

收入：2022 年城镇居民人均可支配收入约 5.49 万元（近年稳步上行，2024 年数据各渠道更新较慢）。
CEIC Data

房价趋势：随全国走弱，受库存与信心影响更明显；政策松绑能带来阶段性成交回暖，但中枢难抬。

含义：城市基本面不错，但“普遍可负担”没有实质改善，价格韧性不及一线核心圈。

沈阳（代表：东北老工业基地）

收入：公开英文口径较旧且口径不完全可比（示例性参考为更早年份的居民收入披露）。

房价趋势：2025-09 新房价指数同比约 96.2（= -3.8%），回调幅度高于一线核心。

含义：人口净流出与就业承接能力一般，购房能力的“广度”更弱，价格更易受库存与预期拖累。

这如何回答你的问题？

“买得起的人到底多不多？”
全国口径看，2024 年居民人均可支配收入约 4.13 万元、城镇居民中位数约 4.93 万元，与一线/强二线的总价与首付门槛相比，广义“买得起”的人并不多。经济不确定、职业稳定性偏弱，更压低了“敢买”的人。

但为什么一线核心还没“塌”？
因为需求结构在重排：由“广泛刚需”转为“高收入＋家庭财富支持”的窄众需求；叠加供给侧（核心地段稀缺）与政策托底，使一线核心呈现弱波动/慢出清而非普跌到底。

给你的实操建议（看得见的钱包口径）

先算 affordability：以你的税后年收入、家庭现金流与可调用家庭支持，测算首付÷（年可结余）与月供/税后月入（建议≤35%）。

盯这 3 项本地数据：

最近 6–12 个月新房/二手成交量与去化月数（越长越弱）；

你目标区位挂牌—成交价差（价差大＝议价空间大＝下行预期强）；

人口与岗位净流入（20–44 岁）信号（招聘与落户数据能侧写）。

策略：

自住：选“地段/学位/医疗/通勤 30 分钟圈”的使用价值，别把涨幅当主要回报。

投资：默认“长期跑输无风险利率”为基线，只考虑一线/强二线核心微盘稀缺品＋可验证的租金现金流，并预留二次降价缓冲。

20年真实房价情景路径（2026=100）

（每列为约5年一格：2030 / 2035 / 2040 / 2045）

基线（五毛的幻想）

上海：100 → 94.6 → 89.4 → 84.6 → 80.0（≈20年合计 -20%，年均≈-1.11%）

深圳：100 → 93.1 → 86.6 → 80.6 → 75.0（≈-25%，年均≈-1.43%）

成都：100 → 89.8 → 80.6 → 72.4 → 65.0（≈-35%，年均≈-2.13%）

沈阳：100 → 84.1 → 70.7 → 59.5 → 50.0（≈-50%，年均≈-3.41%）

真实（最有可能，人口净流出扩大/租售比回归更剧烈/物业税或更严的供给侧改革）

上海：100 → 88.0 → 77.5 → 68.2 → 60.0（≈-40%，年均≈-2.52%）

深圳：100 → 86.1 → 74.2 → 63.9 → 55.0（≈-45%，年均≈-2.94%）

成都：100 → 81.9 → 67.1 → 54.9 → 45.0（≈-55%，年均≈-3.91%）

沈阳：100 → 74.0 → 54.8 → 40.5 → 30.0（≈-70%，年均≈-5.84%）

读法：以上均为“真实价格”（扣通胀后）。名义价格可能因通胀、利率和政策出现阶段性上行或横盘，但扣除通胀后的“购买力价格”大致按上面路径缓步下台阶。

为什么四城差异会这么大？

人口与岗位的“净承接能力”：上/深仍有“窄而深”的高收入群体与家庭财富支撑，成都承接力居强二线前列但库存与供给弹性更大，沈阳受净流出与收入结构拖累更明显。

稀缺度与供给弹性：核心学区/半小时通勤圈地段稀缺→价格韧性更强；外溢区与新城供给弹性大→更易走“价-量出清”。

租售比与投资预期回归：当真实收入不涨、利率中枢难再大幅下行，租售比回归会迫使价格慢性下调以匹配可持续回报。

政策：可托底“节奏”（交易活跃度、阶段性反弹），但难改“中枢下移”的方向，除非出现人口与高薪岗位的趋势性改善。

几乎都有房（哪怕几万一套的也算），外加还没卖的、盖好的还能够40亿人居住的房子，所以彻底崩了，彻底不值钱了，完蛋喽，新生儿也没了，没接盘的了，老年人越死越多，都空出来房子，成了白菜甚至负资产

拿总体人口变化说事其实最没道理。中国就算是发展最快的时候，人口净流出城市的房价一样起不来。现在房地产已经不被看作是发展支柱，因此房价普遍大涨的基础已经没有了。但是经济规律仍然会起作用。中心城市的核心地段依然是稀缺的资源，在这些地段的投资会有稳定的长期回报。

现在我们把研究对象切换为大连、杭州、成都、青岛这些准一线城市。未来 20 年四城“实际收入（扣通胀）基本零增长”——我给出真实房价（剔除通胀）的情景路径。基于：净迁入/就业质量、库存与供给弹性、租售比回归、政策托底强度。指数化：2026 = 100，读作“购买力意义上的价格”。

20 年真实房价情景（2026=100 → 2030 / 2035 / 2040 / 2045）
基线（五毛幻想）

杭州：100 → 95 → 89 → 82 → 75（≈ -25%，年均 -1.4%）

成都：100 → 90 → 81 → 72 → 65（≈ -35%，年均 -2.1%）

青岛：100 → 88 → 78 → 68 → 60（≈ -40%，年均 -2.5%）

大连：100 → 84 → 71 → 59 → 50（≈ -50%，年均 -3.4%）

真实（最可能出现的情况，净流出加大/租售比强行回归/更严供给或税制改革）

杭州：100 → 88 → 78 → 68 → 60（≈ -40%）

成都：100 → 82 → 67 → 55 → 45（≈ -55%）

青岛：100 → 80 → 62 → 50 → 40（≈ -60%）

大连：100 → 74 → 55 → 41 → 30（≈ -70%）

城市要点（为什么差异这么大）

杭州（强二线里最抗压的一档）
产业与人才吸附力强，但科创/平台经济波动会传导到高杠杆家庭；核心学区与“半小时通勤圈”稀缺度高→更接近“温和/基线”轨迹，远郊/新城更接近“基线/压力”。

成都（新一线龙头但供给弹性大）
城市能级高、人口承接强，但外围推盘能力强、库存周期更长；“主城成熟板块/学区”与“外溢新城”的走势可能分化两个档位（前者偏温和/基线，后者偏基线/压力）。

青岛（制造与港口支柱，老龄化压力中等偏上）
中高端岗位扩张有限、净迁入韧性弱，价格中枢更受租售比修复制约；主城核心/地铁成熟段可望逼近“温和/基线”，大体量新盘区更像“基线/压力”。

大连（老龄化+净流出风险更高）
产业结构与人口走势决定“需求广度”偏弱；除核心稀缺小盘外，大概率沿“基线/压力”缓慢出清，真实价格台阶式下探。

别再用人口唱衰你鳖了，你鳖有的是办法
站内帖子：你鳖人口有救啦！！

midlander 写了： 2025年 11月 2日 11:09

他们也挣过钱

没变现就是个屁

教给将军们如何抄底墙内白菜房

20年内全国三四及其以下城市的“局部塌陷”很可能继续出现，但“全国三四线一起崩到白送”不太可能。在人口净流出、产业式微、库存高企且无有效新需求承接的县域/资源型小城，真实房价（扣通胀）走出多年缓跌→台阶式出清是大概率；极端个案会出现“几万元一套、甚至业主愿意白送只求接盘承担取暖/物业等持有费”的现象，但它更像点状矿区/远郊片区的“微市场”，难以外推为普遍规律。

眼下能看到的“极端低价/接盘只付持有费”信号

东北资源型城市与矿区周边已多次出现“白菜价”成交：例如双鸭山个别小区两室一厅总价2–3万元、按揭月供几十元的挂牌与成交案例被主流媒体汇总报道；甚至有“租房不要钱、只交取暖费和物业费”的说法在本地盘源中出现（取暖季费用通常不能停缴）。这类盘多位于远离主城的矿区生活区。

“鹤岗化”并非只有鹤岗：财经媒体盘点过阜新、淮南、潜江、个旧、张家口下花园等地都出现“几万全款买房”的聚落现象；乳山银滩长期被曝光为“淡季空城、纠纷频发、价格低迷”的海景盘代表。

这些案例说明：在弱需求/强供给的微市场里，“价格底线”可以被持有成本和流动性折价击穿（取暖、物业、维修＋转手困难），从而出现“几乎白送”的个别交易或口碑。

为什么不会“全面白送”

政策托底更偏向地级以上城市主城区：2024年以来，央行3000亿元保障性住房再贷款与“三大工程”（保障房/城中村改造/平急两用基建）更多在有产业与人口基础的城市落地，目标是“去库存、稳交付”，并不以县域弱市的大量收储为主。它会减缓一刀切下坠的节奏。

交易制度与成本约束：即便房价很低，名义过户仍涉及契税、公证等流程；同时取暖/物业/维修基金等持有费对“接盘意愿”形成门槛，不会形成大规模“零对价转移”的常态。（媒体对东北城市“供暖费不可报停”的讨论已多次出现。）

资产异质性强：同一城市也会核心区/近业/近校相对抗跌，而远郊大盘/矿区家属院更易塌陷；因此更可能是结构性出清，而不是全城同步“白送”。

未来3–5年三四线/县城的“基线路径”

成交先行、价慢行：量缩—价松动—政策打补丁—再出清，呈波浪式下移；真实价（扣通胀）下行幅度通常大于名义价。

谁最脆弱：①人口持续净流出；②产业单一（煤、钢、建材等）且转型乏力；③存量大盘＋远郊新区供给弹性强；④租售比显著倒挂；⑤财政空间有限、难以开展有效收储改造的。

极端情形继续出现但仍是“点状”：在矿区卫星镇、远离主城几十公里的生活区，几万元/套甚至“只要接手缴费”的挂法会不时出现，但它们成交慢、二次转手更难，并不具备广泛可复制性。

给你的落地判断表（看一眼就能用）

只要满足以下≥4条，你就把它判为“高危崩塌型微市场”，谨慎或回避：

近3年常住人口持续净流出；

20–44岁就业人口占比快速降，应届/社保参保人数走弱；

新房+二手去化月数>18个月且在延长；

挂牌—成交价差>10%且议价率上升；

租售比（净）<2%长期难改善；

主力盘远离产业/通勤核（>45–60分钟）或位于资源枯竭区卫星镇；

供暖/物业等固定持有费刚性强且不可停缴。

如果你考虑“抄底白菜盘”

把它当“消费品”而非投资品：自用或养老OK，增值预期尽量归零；

先算持有账：取暖＋物业＋维修＋空置=每年固定亏损额；

做“退出预案”：能否二次转手？是否只剩“白送接盘”的路径？

宁可买城市主城老小区，也少碰矿区/远郊家属区：哪怕单价贵一倍，流动性常常更值钱。

bam 写了： 2025年 11月 2日 12:30

别再用人口唱衰你鳖了，你鳖有的是办法
站内帖子：你鳖人口有救啦！！

你看见哪个黑幕国房价暴涨过？

LittleBear 写了： 2025年 11月 2日 12:34

教给将军们如何抄底墙内白菜房

20年内全国三四及其以下城市的“局部塌陷”很可能继续出现，但“全国三四线一起崩到白送”不太可能。在人口净流出、产业式微、库存高企且无有效新需求承接的县域/资源型小城，真实房价（扣通胀）走出多年缓跌→台阶式出清是大概率；极端个案会出现“几万元一套、甚至业主愿意白送只求接盘承担取暖/物业等持有费”的现象，但它更像点状矿区/远郊片区的“微市场”，难以外推为普遍规律。

眼下能看到的“极端低价/接盘只付持有费”信号

东北资源型城市与矿区周边已多次出现“白菜价”成交：例如双鸭山个别小区两室一厅总价2–3万元、按揭月供几十元的挂牌与成交案例被主流媒体汇总报道；甚至有“租房不要钱、只交取暖费和物业费”的说法在本地盘源中出现（取暖季费用通常不能停缴）。这类盘多位于远离主城的矿区生活区。

“鹤岗化”并非只有鹤岗：财经媒体盘点过阜新、淮南、潜江、个旧、张家口下花园等地都出现“几万全款买房”的聚落现象；乳山银滩长期被曝光为“淡季空城、纠纷频发、价格低迷”的海景盘代表。

这些案例说明：在弱需求/强供给的微市场里，“价格底线”可以被持有成本和流动性折价击穿（取暖、物业、维修＋转手困难），从而出现“几乎白送”的个别交易或口碑。

为什么不会“全面白送”

政策托底更偏向地级以上城市主城区：2024年以来，央行3000亿元保障性住房再贷款与“三大工程”（保障房/城中村改造/平急两用基建）更多在有产业与人口基础的城市落地，目标是“去库存、稳交付”，并不以县域弱市的大量收储为主。它会减缓一刀切下坠的节奏。

交易制度与成本约束：即便房价很低，名义过户仍涉及契税、公证等流程；同时取暖/物业/维修基金等持有费对“接盘意愿”形成门槛，不会形成大规模“零对价转移”的常态。（媒体对东北城市“供暖费不可报停”的讨论已多次出现。）

资产异质性强：同一城市也会核心区/近业/近校相对抗跌，而远郊大盘/矿区家属院更易塌陷；因此更可能是结构性出清，而不是全城同步“白送”。

未来3–5年三四线/县城的“基线路径”

成交先行、价慢行：量缩—价松动—政策打补丁—再出清，呈波浪式下移；真实价（扣通胀）下行幅度通常大于名义价。

谁最脆弱：①人口持续净流出；②产业单一（煤、钢、建材等）且转型乏力；③存量大盘＋远郊新区供给弹性强；④租售比显著倒挂；⑤财政空间有限、难以开展有效收储改造的。

极端情形继续出现但仍是“点状”：在矿区卫星镇、远离主城几十公里的生活区，几万元/套甚至“只要接手缴费”的挂法会不时出现，但它们成交慢、二次转手更难，并不具备广泛可复制性。

给你的落地判断表（看一眼就能用）

只要满足以下≥4条，你就把它判为“高危崩塌型微市场”，谨慎或回避：

近3年常住人口持续净流出；

20–44岁就业人口占比快速降，应届/社保参保人数走弱；

新房+二手去化月数>18个月且在延长；

挂牌—成交价差>10%且议价率上升；

租售比（净）<2%长期难改善；

主力盘远离产业/通勤核（>45–60分钟）或位于资源枯竭区卫星镇；

供暖/物业等固定持有费刚性强且不可停缴。

如果你考虑“抄底白菜盘”

把它当“消费品”而非投资品：自用或养老OK，增值预期尽量归零；

先算持有账：取暖＋物业＋维修＋空置=每年固定亏损额；

做“退出预案”：能否二次转手？是否只剩“白送接盘”的路径？

宁可买城市主城老小区，也少碰矿区/远郊家属区：哪怕单价贵一倍，流动性常常更值钱。

麻痹的都严重看跌还抄个毛的底？

皇军不抢粮 写了： 2025年 11月 2日 12:37

你看见哪个黑幕国房价暴涨过？

这次不一样

LittleBear 写了： 2025年 11月 2日 11:08

“长期下行/分化”基本是大概率的基线情景。
人口拐点叠加库存过高，会让绝大多数三四线和弱二线面临多年去库存与价格回调（尤其是“实际价格”扣通胀后）。核心一线与少数强二线（核心学区/就业圈半小时通勤内）更可能走出“低迷—政策企稳—小周期反弹—长期横盘或小幅下行”的轨迹，名义价或许阶段性抬头，但长期实际回报偏弱。下面是为什么：

为什么“下行/分化”是大概率

人口与生育趋势：2024 年全国人口再减 139 万，总量降至约 14.0828 亿；全年新生儿 954 万但死亡 1093 万，人口自然增长率为 -0.99‰。即便 2024 年出生数较 2023 年略有回升，整体仍在负增长通道。

房价数据本身已在走弱：国家统计局 70 城数据显示，2025 年内多月新房与二手房价格同比为负，覆盖面广、跌幅在扩大或高位维持。路透与彭博对 70 城口径的月度读数亦显示 2025 年秋季跌势加快。

去库存压力与利用效率：学术研究显示 2010–2020 年间中国高度城市化地区住房“利用效率”下降，叠加过去高周转供给，去化将拖长周期。

政策在托底而非抬升长期中枢：2024 年央行推出约 3000 亿元再贷款，支持收储商品房改保障性住房，用于“去库存、稳交付”的结构性托底。工具更像“兜底+出清”，难以改变长期需求中枢下移。

为什么不是“全国注定一路跌到头”

城市/圈层分化：中国城镇化率仍在上行（2024 年约 67%），但人口流向极不均衡——人口、就业与优质公共服务继续向头部都市圈集中，核心地段的稀缺性与租售需求更有韧性。

政策可阶段性改变节奏：首付/利率下限放开、落户与限购优化、保障性住房收储、房票安置等，能带来阶段性成交与价格反弹，尤其在一线与强二线。只是这更像“波动上的托底”，而非重启上一轮牛市。

研判框架（落到城市/板块）

看这 7 个指标，基本能判断“跌多/横/弱反弹”的概率分布：

20–44 岁常住人口净流入（持续 3–5 年）；2) 就业与产业密度（是否全国级总部/高端服务业/科研核心）；3) 库存去化月数（新房+二手）；4) 近 10 年土地供应结构（核心区稀缺度）；5) 学位与医疗资源等级；6) 交通枢纽到核心 CBD 通勤 30 分钟圈的房源占比；7) 地方政策强度（限购、贷、售与收储节奏）。

给投资/自住的简明结论

长期投资回报：把预期下调为“跑输无风险利率”的高概率事件，尤其是三四线。若必须配房产，更偏向核心一线/强二线核心圈层、租金回报清晰、流动性好的产品。

自住：以改善居住质量为主，不把房子当主要增值资产；重视学区/医疗/通勤半小时圈等“使用价值”。

风险提示：若后续统计显示新增人口继续为负、70 城房价同比负值面持续>50 城且成交弱于淡季历史，则“名义价长期台阶式下行”的概率上升；若看到核心城市净增人口企稳+政策加码收储，则更可能进入“弱复苏/区间盘整”。

一句话总结：人口老龄化+少子化让“全局牛市”难以为继，中国房地产将进入长期去化与结构性分化时代——多数城市走“缓慢下行”，少数核心城市与核心地段“弱势波动/低位企稳”。这不是宿命，但要把资产定价的中枢下调看待。

你鳖的房子动不动就是几千万, 本来就是泡沫, 都是你鳖和奸商炒起来的