Real Estate - 买房 - 买房小结

[QIANSHUIBA]

买房终于告一段落了，总结一下希望对将来要买房的人有所帮助。 刚开始看房，就是
偶尔一个想法，算了算房租折合成mortgage, 还能买附近一个08年新建小区的新房。于
是就开始看房。当然，后来才知道，新建的那片，学区不好，于是就放弃了。价钱也是
越看越高，汗一个，当初绝对没打算花这么多，咔咔。挑几个重要的地方说吧。 1是要
找一个好agent. 开始有个备选，是亲戚朋友的realtor, 就联系她了。不过她似乎比较
慢，发个email,说帮我们看看有啥listing, 好几天没回信，我每次发了email, 第二天
就催ld看有没有回信。结果老让我们等，比我们自己在realtor.com 上看的还慢。后来
俺就没耐心了，就说自己找找看。于是就找了一些房子，联系listing agent, 先看房
了解市场行情再说。这段时间大概一共接触过3个realtor，除了这个比较慢的（以前别
人买房，跟着她去看过不少房），还有一个年轻女的和我们最后锁定的Michael. 年轻
女realtor, 明显对业务不熟悉，进去房子以后，都是话很少，都是我们自己找问题问
，回答的也不专业，感觉很不放心。我还问她房子那年盖的，她还要去翻资料，我晕。
这可是她自己的listing… 感觉对业务没热情也没经验。于是以后就没再跟她follow
up了。 开始觉得以前那个realtor也不错，蛮勤快的，不过后来碰到Michael, 有了比
较，才觉得Michael真是有经验效率又高，很和我意。他带你去看房子，首先房子的信
息都打印好了交给你，然后带你看的时候，会提很多建设性意见。比如房间布置，他会
说怎样怎样更好，有些不如意的地方，他也不否认，并不显得一味推销生意。我们问的
问题，他都自己观察然后给我们讲解，根据他的经验，如果是什么情况，会看到什么什
么。如果不是，会看到什么什么。 还有什么东西，有可能出问题，结构布局到家具啥
的，都很详细。还告诉我们重点要看啥（比如crack呀moisture呀）。感觉他很有经验
，而且很细致耐心。学区不好的房子，也带我们去看了，也直接跟我们说，他也帮人卖
过这样类似的房子。房子本身非常好，但是上了market 半年多卖不出去，最后不得不
降价。就是因为学区不好。跟我们说，买房的时候，要think like a seller, 因为最
终我们可能也会变成卖家。总之给我们举例子，出主意，说什么样的设计好，什么样的
不好等等。第一次看房后，我们又具体跟他说了我们喜欢的community和找房子的基本
要求，他第二天就给我们发了一个list, 可能有30多个房子吧。以后每个周末带我们去
看，还主动提出帮我们买早点啥的（当然俺们没有让人家破费）总的感觉人很nice, 值
得信任。我有啥问题，我会问他的personal opinion. 他说虽然作为agent, 他不应该
说自己的意见，但是他还是告诉我们，如果是他买房，他会有什么顾虑。什么东西重要
，什么东西不重要。后来就一直看，没有特别合适的。有的房子还行，学区不是最好。
有的学区好，但是房子比较老，而且也不便宜。就这么看了有1个月多。然后就发现这
个新上市的房子，好学区，并且价钱比那片的平均要价低，比auditor哪里的价格还要
的低，看了图片也很喜欢。本来那个周末要去看3个房子的，那是个周三，我当天看了
，就觉得好像deal不错。就跟他联系，结果约好周四下班就去看房。周四6点半在那个
House见面，他还带着他10岁的女儿在旁边做作业等着我们（汗，太不好意思了）。那
天都看完大概8点了，感觉房子还行。越好周末再去看，并且让他帮我看考虑价位。周
末再见面的时候，他已经做好他的homework了，把附近最近卖掉的房子弄了个List, 按
square feet 算价钱，然后告诉我们平均的days on market 和最后的成交价。然后说
，建议我们bid的时候，aggressive一点。然后又仔细带我们里里外外看了房子，哪里
需要attention的帮我们指出来了。后来就是又看房子又弄offer啥的，反正Michael 给
人的感觉就是非常efficient, 写个email一般1小时之内就回复，并且很considerate。
后来设计到签合同，签addendum什么的，他晚上6点半到我们家，给我们解释一条一条
的，然后我们大概同意了。他在回家type up一个official的，10点多了还跑回来再给
我们签字。然后回家当晚发给seller agent. 整个过程我们觉得都非常高效放心。后来
ld 无意中提到MLS list有个给buyer agent 1000$ cash rebate, 说这个可能是因为
seller着急卖房。Michael 说他忙着弄contract, 忘了还有那个了。 他说他觉得
seller pay给他的commission就足够好了，这个cash rebate不是something he works
for. 然后就坚持在contract里写，这1k用来帮我们付 closing cost. 当时感动的俺们
一塌糊涂的(难道这就是传说中的rp爆发？:)。 总的来说，我觉得整个过程里，
Michael的帮助非常大，找一个好的agent很重要，我们很庆幸找到Michael. 我们觉得
等房子close以后，给他写一个感谢信, cc他老板，咔咔。另外如果有朋友买房，我们
也一定会推荐Michael的，呵呵。

找好了Agent和房子，就是具体的各种算数了。一方面包括mortgage 加utility,
property tax的各种计算，然后随便找一个mortgage calculator, 就能算出15年，30
年，月付年付，利息， downpay等各种参数对最后价格的影响。然后根据自己想住的年
份和房市，确定自己需要什么样的loan. 其实都是蛮简单的数学，大概2小时就足够了
，弄个excel表格，比较一下几种情况，一目了然。我们最后算完了，就大概知道要什
么样的loan type, 利息每浮动0.125% 对我们每个月bill的影响，还有pre-payment能
省多少利息，大概心里都有底了。这样下边找lender的时候，有谱多了。
找lender不仅要看 rate, 还要看closing cost. 首先感谢hahaa mm, 给了我她以前总
结的closing cost的各项分析，受益匪浅。打印下来，居然有4页纸！第一次看，一头
雾水，不过拿到第一个Good Faith Estimate之后就慢慢有谱了。反正lender cost是一
部分，另外是title charges, 这个每个lender 估计的不一样，不要被他们的“低估”
而骗了就行。第三部分是保险押金，利息和property tax预交费。这个那个lender都是
一样的钱（当然跟rate有关），不要被他们低估的天数骗了就行。另外呢，我觉得还要
看market. 现在这个rate天天变。3周前我们看的还是6.5%左右，结果现在就居然5%甚
至以下了。在这样动荡的时期，多付closing cost 而得到0.25%的利息优惠，我觉得是
相当不值得的。因为后边还可以refinance. 那我们的例子来说，有2000$ closing
cost, 4.75%和600$ closing cost 5%. 我就选择了后者。因为refinance只需要$350.
所以如果利率只便宜0.25%, 我们交$350总比交$1400好，而且你交的closing fee还是
upfront cash. 利率如果跌下4.75% （几个月后）, 就白付那么多closing cost了。反
正这个因人而异，大家自己斟酌利弊。我觉得这个有点像想股市里的option, 变动大，
而且有time value. 对每个人对未来市场预期有很高的要求。你的预期不一样，当然选
择会不同。个人认为当前市场还是cash is king, 能少付closing fee, 就少付点，然
后盯着rate就行了。等rate跌到几个月能赚回refinance的cost的时候，再refinance也
不迟。Rate可能跟股市一样，是个U型底而不是V型，个人觉得实在没必要企图捞底，市
场一般走在大多数人之前，当然除非你是Jim Rogers ：-）

罗嗦了这么多，大家见谅。咔咔。今天已经跟把材料都给银行了，rate也lock好了，下
边就是银行折腾给我们loan了。然后如果不出意外，拿了钥匙，还有刷漆，安抽油烟机
啥的，事情还不少。不过ld说了，下边的事他包了，不让俺干体力活和闻油漆味，等他
都弄好了，再叫我搬进去(感动一下下)。 先总结到这里吧，希望对大家有所帮助。多
谢大家上次的blessing！